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Colaboración de: GP Estudio Jurídico Inmobiliario.

Abogada: María Cristina Ciuro. MP 1-40238 / CPCI 4183

En el marco de la emergencia pública derivada del llamado COVID_19 o Coronavirus y las restricciones que ha generado a la población argentina respecto de la circulación y desplazamiento de la misma, el Poder Ejecutivo Nacional dictó dos Decretos de Necesidad y Urgencia (Decreto 319/2020 y 320/2020) con el fin de regular la situación de los alquileres en el país. En ese contexto es necesario conocer las respuestas a algunas de las preguntas mas frecuentes que pueden presentarse entre los inquilinos.

Ante todo, debemos tener presentes dos cosas de suma importancia: En primer lugar: Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios/as, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, como así también la posibilidad de buscar y hallar una nueva vivienda, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país. Y en segundo lugar: Que el Decreto de Necesidad y Urgencia que se dicta es una medida transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los decretos mencionados al inicio

16 RESPUESTAS A LOS INTERROGANTES MÁS COMUNES EN ESTE CONTEXTO

1) Se me venció el contrato el 31/03, ya había firmado contrato en otro lado pero no me puedo mudar hasta que termine la cuarentena. ¿Qué hago? ¿Debo pagar ambos alquileres?

No, se debe notificar por mail al actual locador que por razones de fuerza mayor (Decreto 297/20) no es posible hacer la mudanza. Indicar además que no se puede tomar posesión del inmueble, y cuando se lo pueda hacer, se deberá cambiar en el contrato la fecha de inicio del mismo o bien descontarle los días que no se habitó el inmueble, conforme lo establece el art. 1203 del CCCN. No se deben abonar ambos alquileres, solo el que este habitando.

2) Se me venció el contrato a fines de marzo y no tuve tiempo de buscar otro lugar. El dueño quiere firmar un nuevo contrato con nuevas condiciones. ¿Debo firmar un nuevo contrato?

No. Todo contrato vencido a partir del 20/3/20, como también aquellos con vencimiento previo donde continuó el alquiler hasta ahora, se prorrogan de forma automática hasta el 29/9/2020.

3) Pactamos en marzo, que al vencimiento del contrato, el 30 de abril, íbamos a firmar uno nuevo y con un monto diferente. ¿Qué pasa si ya no me quieren firmar un nuevo contrato con los montos que ya estaban pactados?

El contrato que vence entre el 20/03/20 y el 30/09/20 se prorroga hasta el 30/09. Además se congelo el precio del alquiler conforme el de marzo. No hay ningún contrato nuevo que firmar. El Decreto es de Orden Público, si las partes firman un nuevo contrato, después se puede tener el inconveniente (ante el incumplimiento). Pero si se pacta un nuevo contrato, sería la libertad contractual de las partes. Podría haber algún planteo judicial del inquilino de violación al Orden Público y lo establecido por el DNU.

4) ¿Qué pasa si el Inquilino (locatario), no quiere seguir con la locación, por más que exista la prorroga? ¿Debo notificar?

Si bien El DNU considera prorrogados de pleno derecho al 30/09/2020 todos los contratos de locación cuyo vencimiento operen desde el 20/03/2020 hasta el 29/09/2020, una vez levantado el aislamiento obligatorio, el inquilino/a puede decidir su salida anticipada (si es su voluntad, si encontró otro departamento y quiere mudarse). Esto es una Excepción que podrá hacer uso el locatario: puede optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor a lo que establece el DNU. Entonces ahí sí, la excepción deberá efectuarse en forma fehaciente (carta documento, acta notarial, etc.), a la parte locadora con antelación suficiente: al menos quince (15) días antes al vencimiento pactado. Tener en cuenta que en todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

5) ¿A quiénes alcanza esta medida?

-De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

-De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

-De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

-De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas produccionesagropecuarias.

-De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a laprestación de servicios, al comercio o a la industria.

-De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

-De inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (mipymes) conforme lodispuesto en la ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

-De inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

6) ¿Cómo locatario puedo dejar de pagar el Alquiler en este periodo de DNU? ¿De qué se trata el Congelamiento de Precios?

El Congelamiento de Precios no significa que el Locatario debe o puede dejar de abonar el alquiler. El llamado “congelamiento” de precio implica un diferimiento de la obligación de pago de la diferencia de monto que debiera pagar el inquilino a partir de abril 2020. Congelar el precio de alquileres al valor que tuvieron al mes de marzo, significa que el locatario tiene la opción de pagar  lo acordado previamente con el locador si así lo quisieran.

7) Ahora bien ¿El locatario está obligado al pago de la diferencia?

Sí. Deberá abonar las diferencias de precio. El locatario puede optar por abonar el alquiler completo en caso que existiere un ajuste semestral o anual o bien abonarlo en octubre. El artículo 6 establece que la diferencia que resultare entre el monto que efectivamente se abonare, y el que hubiese correspondido pagar de acuerdo a lo previsto en el contrato, deberá ser abonado por el locatario a partir del mes de octubre, entre 3 y hasta 6 cuotas iguales mensuales y consecutivas. La norma aclara, que esto también rige aun cuando se hubiese finalizado el contrato. Las demás prestaciones de pago periódico conforme lo acordado por las partes (los impuestos, expensas, servicios, etc.), no se ven afectados por la medida. Es importante aclarar que no podrán adicionarse intereses de ningún tipo a la obligación diferida. O sea, el saldo por diferencia de precio que se deba abonar en octubre no lleva intereses.

8) ¿Qué pasa si el locador depende del canon locativo (alquiler) para cubrir sus necesidades básicas y el locatario no quiere pagar el alquiler con la diferencia?

Si el locador depende del canon contractual para cubrir sus necesidades básicas (por ejemplo pagar su alquiler, obra social, pagar un crédito) o las de su grupo familiar primario (ejemplo cuota alimentaria) y conviviente, no se aplicará lo dispuesto en el artículo 4° del DNU, debiendo abonar el locatario el precio sin congelamiento alguno. En esta situación el locador deberá probar su situación de vulnerabilidad y primar la fe contractual.

9) ¿Cómo se prueba la vulnerabilidad del Locador?

Respecto a la vulnerabilidad del locador, no hay reglamentación al respecto por ahora, son casos muy excepcionales y que deben interpretarse muy rigurosamente. La prueba como tal se dará en la etapa de la mediación y/o en el caso de un juicio si es que es llega a dichas instancias.

10) No estoy en condiciones de pagar el alquiler de abril, ¿pueden actuar contra los garantes? ¿Qué pasa con la deuda acumulada?

Si pueden actuar contra los garantes en caso que el locatario no pueda abonar los próximos alquileres, el fiador sigue siendo responsable por todas las obligaciones del locatario, hasta tanto restituya el inmueble en las condiciones que establece el contrato de locación. El DNU extiende temporalmente la obligación del fiador. El Fiador es responsable hasta el 30/09/2020 o hasta que venza la prórroga opcional del artículo 3°, tercer párrafo, del DNU. La deuda acumulada la tendrás que pagar a partir de octubre, en 3 o hasta 6 cuotas, con tasa de interés del Banco Nación para plazos fijos a 30 días.

11) ¿Qué sucede con las deudas ocasionadas por falta de pago, pagos fuera de los plazos contractuales pactados o en caso de pagos parciales?

Las deudas ocasionadas durante la emergencia sea por: «la falta de pago», «pagos fuera de los plazos contractuales pactados» o «efectuados en pagos parciales», deberán abonarse. Ya que el DNU, prevé el diferimiento de diferencias de precios y no condonación de canon contractual. Las deudas generadas pueden ser  abonadas por la parte locataria en tres (3) o seis (6) cuotas mensuales, iguales y consecutivas a partir de octubre. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el banco de la nación argentina. Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación. Se deberá el pago de estos montos, incluso si hubiere operado el vencimiento del contrato. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta, que no sea más gravosa para la parte locataria.

12) ¿Qué pasa si se vence el Contrato y el inquilino se va? Que pasa con el saldo que le otorgamos en 3 o 6 cuotas ?

Tanto para el locatario como para los fiadores, las obligaciones van a permanecer vigentes hasta su total cancelación. Si bien están cubiertos por el DNU, no obstante si quisieren pueden hacerles firmar un documento (pagaré) o un escrito, que los comprometa al pago.

13) ¿Cómo será el pago del Alquiler en este periodo de DNU?

La redacción del DNU permite que las partes puedan pactar otras formas de pago. Lo que si exige el DNU a la parte locadora es que deberá informar -antes del 18/04/2020- datos bancarios para que locatario pueda pagar mediante transferencias o depósitos, si el locatario así lo quisiera.

14) ¿Qué pasa si la inmobiliaria o el dueño no quieren brindarme la información bancaria para el pago del alquiler?

Habrá que enviarle una carta documento. Por el momento, mientras esté vigente el DNU, por mail o por otro medio se le hace saber que los alquileres están a disposición una vez que cumpla con lo dictado por el artículo 8 del Decreto 320/20.

15) La inmobiliaria o el dueño quieren cobrarme un plus por pagar a través de transferencia bancaria, ¿corresponde?

No corresponde. El inquilino debe transferir únicamente el precio del alquiler vigente, por lo tanto se debe proporcionar el CBU bancario como indica el artículo 8.

16) ¿Qué sucede con los desalojos, podre desalojar a un inquilino incumplidor en el período del DNU?

No, no se podrá realizar desalojos durante el periodo del DNU:la suspensión de los desalojos implica la imposibilidad de materializar la ejecución de las sentencias de desalojo siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación, y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores/as, sus sucesores/as por causa de muerte, o de un sublocatario/a, si hubiere. Esto es de carácter provisorio, ya que dicha suspensión es hasta el 30/09/2020. Es importante tener en cuenta que para que se dé esto debe existir un contrato de locación y el inmueble debe estar en poder de la parte locataria, sus continuadores/as, sus sucesores/as por causa de muerte, o de un sublocatario/a, si hubiere.  También se aplica la suspensión a los lanzamientos ya ordenados por un Tribunal, que no se hubieran realizado a la fecha en vigencia del presente Decreto.

Para mayor información, comunicarse al teléfono 0351 – 153953127. GP ESTUDIO JURIDICO INMOBILIARIO. Saavedra 514, Villa Allende.

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